En resumen
- Segunda mano: ITP del 6 % sobre el mayor de dos valores, el precio escriturado o el valor de referencia del Catastro (4 % para familia numerosa en vivienda habitual, con requisitos).
- Obra nueva comprada al promotor: IVA del 10 % más AJD del 0,75 % para viviendas de más de 180.000 €.
- IBI de Alcobendas en 2026: 0,40 % del valor catastral, el mínimo legal.
- Cuota de la Entidad: proporcional a los metros de la parcela y cobrada por cuatrimestres; el comprador queda subrogado en las deudas del vendedor.
- La plusvalía municipal la paga el vendedor; si no hay incremento de valor del suelo, no se paga.
Impuestos y gastos de la compra
| Concepto | Cuándo | Cuánto | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| ITP (Transmisiones Patrimoniales) | Casa de segunda mano | 6 % general; 4 % familia numerosa en vivienda habitual, con requisitos | Comprador |
| IVA | Primera entrega de obra nueva | 10 % (vivienda) | Comprador |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | Escritura de obra nueva | 0,75 % si la vivienda vale más de 180.000 € | Comprador |
| AJD de la hipoteca | Si financia la compra | Según tramos de 0,4 a 0,75 % | El banco |
| Notaría y registro | Siempre | Arancel oficial, en función del valor | Según lo pactado y el arancel |
| Plusvalía municipal | Siempre que haya incremento del valor del suelo | Según ordenanza de Alcobendas | Vendedor |
El ITP no se calcula solo sobre el precio: la base es el mayor entre lo que figura en la escritura y el valor de referencia que publica el Catastro. Consulte ese valor antes de firmar las arras.
Un ejemplo con números
Cálculo propio, solo de impuestos, para una casa de 3.000.000 € (sin notaría, registro ni gestoría):
| Caso | Impuestos | Total |
|---|---|---|
| Segunda mano, tipo general | ITP 6 %: 180.000 € | 180.000 € |
| Segunda mano, familia numerosa con requisitos | ITP 4 %: 120.000 € | 120.000 € |
| Obra nueva al promotor | IVA 10 %: 300.000 € + AJD 0,75 %: 22.500 € | 322.500 € |
«Por eso, al comparar casas, es más útil pensar en el coste total —precio más reforma, más gastos de compra— que en el precio por metro.»
— De Salas, guía «Casas en La Moraleja» en desalas.com
Lo propio de La Moraleja: la Entidad de Conservación
Antes de firmar, pida a la Entidad de Conservación un certificado de que el vendedor está al corriente de pago. Los estatutos publicados en el BOCM en 2011 son claros:
- Las parcelas quedan afectas al pago de los gastos, sea quien sea su propietario, y ese crédito es preferente.
- Quien compra queda subrogado en los derechos y obligaciones del vendedor, «y muy especialmente» en las deudas por cuotas atrasadas.
- Los recibos impagados devengan un interés igual al tipo básico del Banco de España incrementado en un cien por cien, y pueden reclamarse por vía de apremio a través del Ayuntamiento.
- Las limitaciones de edificación, división y uso de los planes parciales vinculan al comprador aunque no figuren en la escritura.
Si la parcela es de una comunidad de adosados, la cuota de toda la parcela responde de forma solidaria: pida también las cuentas y actas de esa comunidad. Teléfono de la Entidad: 91 650 40 24.
Los pasos, en orden
- Defina zona y colegio. La Moraleja histórica, El Soto o El Encinar son mercados distintos (ver zonas).
- Pida la documentación: nota simple del Registro, referencia catastral y superficie en Catastro, último recibo de IBI, certificado energético y certificado de la Entidad.
- Compruebe el urbanismo: que lo construido (porches, piscinas, ampliaciones) coincide con Catastro y Registro y tuvo licencia.
- Haga una inspección técnica: cubierta, estructura, humedades, instalaciones, piscina y muros de contención.
- Firme las arras con precio, plazo, señal y consecuencias si alguien se retira. Si necesita hipoteca, tenga la financiación preaprobada antes.
- Escritura ante notario, pago del resto del precio y entrega de llaves.
- Liquide el impuesto (ITP, o IVA y AJD) e inscriba la compra en el Registro de la Propiedad.
Después de comprar: gastos de cada año
| Gasto | Cómo se calcula |
|---|---|
| IBI | 0,40 % del valor catastral en Alcobendas (2026). Ejemplo propio: con un valor catastral de 500.000 €, 2.000 € al año antes de bonificaciones. |
| Cuota de la Entidad | Proporcional a los metros de su parcela dentro de su zona; cobro por cuatrimestres |
| Mantenimiento | Jardín, piscina, riego, cerramientos y casa: corren de su cuenta, sin comunidad que reparta |
El IBI se devenga el 1 de enero y lo paga quien es propietario ese día. Si compra a mitad de año, pacte en la escritura el reparto proporcional del recibo.
Si piensa reformar, ampliar o construir
En La Moraleja, compre la parcela sabiendo lo que se puede hacer en ella. Tres capas de normas:
- Plan parcial de su zona y Plan General de Alcobendas: fijan edificabilidad, ocupación y parcela mínima (10.000 m² en la Zona Centro, 2.500 m² en la Sur y la Este, 1.500 m² en parte de la Este).
- Licencia o declaración responsable: desde la Ley 1/2020 de la Comunidad de Madrid, muchas obras se tramitan por declaración responsable y otras siguen necesitando licencia. Pregunte en el Ayuntamiento de Alcobendas qué régimen corresponde a su obra antes de comprometerse.
- Estatutos de la Entidad: si se divide una parcela, la escritura debe repartir su cuota; si no lo hace, los nuevos propietarios responden de toda la cuota de forma solidaria.
«La parcela es lo único que no podrás cambiar, así que merece la mayor atención.»
— De Salas, guía «Comprar chalets en La Moraleja» en desalas.com
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ITP se paga al comprar una casa usada en La Moraleja?
El tipo general de la Comunidad de Madrid, el 6 %, sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Las familias numerosas que compran su vivienda habitual pueden aplicar el 4 % si cumplen los requisitos.
¿Y si la casa es de obra nueva?
Si la compra al promotor, paga IVA del 10 % y AJD. En la Comunidad de Madrid el AJD es del 0,75 % para viviendas de más de 180.000 €, que es el caso habitual en La Moraleja.
¿Cuánto es el IBI en La Moraleja?
El 0,40 % del valor catastral en 2026, el tipo urbano de Alcobendas. El recibo depende del valor catastral de cada casa, que figura en el propio recibo y en la sede del Catastro.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa la paga el vendedor, según la Ley de Haciendas Locales. Si el valor del suelo no ha aumentado entre la compra y la venta, no hay impuesto.
¿Qué pasa si el vendedor debe cuotas a la Entidad de Conservación?
Los estatutos establecen que el comprador queda subrogado en esas deudas y que la parcela responde de ellas. Pida un certificado de estar al corriente antes de firmar y, si hay deuda, descuéntela del precio o exija su pago en la escritura.
Fuentes
- Ministerio de Hacienda: Texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid (Decreto Legislativo 1/2010), arts. 28, 29, 32 y 36
- BOE: Texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993)
- BOE: Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (tipo reducido de vivienda, art. 91)
- BOE: Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004): IBI y plusvalía municipal
- Comunidad de Madrid (Almudena) con datos de la Dirección General del Catastro: tipo de gravamen del IBI urbano de Alcobendas
- BOE: Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios
- BOE: Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores de la propiedad
- BOCM, 13 de agosto de 2011: Estatutos de la Entidad de Conservación de La Moraleja
- Entidad de Conservación de La Moraleja: la urbanización (superficie, zonas y parcelas)
- Entidad de Conservación de La Moraleja: servicios y contacto
- Ayuntamiento de Madrid: Instrucción 1/2020 sobre la aplicación de la Ley 1/2020 de la Comunidad de Madrid (licencia y declaración responsable)
- De Salas: Casas en La Moraleja (guía de compra)
- De Salas: Comprar chalets en La Moraleja
